|
|
|
|
投資決策分析(六) 第三章、三性分析(之四) 二、技術可行性分析(軟體營運技術、硬體週邊設備) 建商興建不動產後，除了直接銷售外，尚有營業型不動產，比如作為會議中心、度假旅館、大型賣場、高爾夫球場、主題樂園…等，此類不動產，就不僅僅是建築結構技術而已，他還包括軟性的營運管理，以及硬體週邊設備，這些技術來源，必須事前掌握，並溶入建築設計理，換言之，建築設計時，已經結合營運管理專業人士，將未來營運動線、空間管理、景觀規劃…等，均已事先進行完整規劃，避免興建與營運產生脫節，無端浪費不必要的整修成本。 有關技術可行性分析，必須先確認投資目標後，才能依據需求，展開調查分析，此項工作務必落實，否則將造成遲遲無法開幕營業之窘境。以菩提谷目前初步開發構想，就結合了休閒、度假、會議、養生、住宿、聯誼、觀光、運動…於一身，其中包含眾多不同之軟件及硬件，在規劃之初，就必須針對地區環境之特性，考慮必要的生活機能，加以整合，才能與大自然結合，有效運用自然空間，達成最大投資效益。(有關技術可行性分析，另專章論述) 三、效益可行性分析(NPV & IRR分析) 通常評估投資效益之方法可分為兩種： (一)未考慮時間價值 1. 還本期間法（Payback Period Method）： 所謂還本期間法係指不考慮利息支出情況下，投資金額可以回收之期限，如果收益年限大於還本期間，則該方案可以投資，否則放棄投資；但是假如投資者要求之還本期間低於實際還本期間，則即使收益年限大於實際還本期間，該投資案仍被捨棄。 本法優點為計算方式簡單明瞭，同時可作為變現指標，亦即還本期間愈短，變現性愈佳，但其缺點為未考慮貨幣現值， 同時忽略期滿後之收益。 2. 會計報酬率法（Accounting Rate of Return Method）： 本法意指某投資計畫平均稅後之（年）淨利與該投資額之比值，亦即
平均稅後之（年）淨利 會計報酬率＝───────────────；或 投資額
平均稅後之（年）淨利 會計報酬率＝────────────── 平均投資額
其中，平均投資額為原始投資額與殘值之合之半數或期初與期末總投資額之半數。 本法優點除計算簡單外，亦考慮投資效益年限內之總收益，其報酬率可作為經營指標，但也未考慮貨幣現值化，且報酬率之多寡，取決於投資者主觀認定，同時未能顯現現金流出流入之時間，容易誤導投資決策。 (二)考慮時間價值 1. 淨現值法（Net Present Value Method）： 本法是將效益年限中現金流入量，依投資計畫之風險及市場利率水準，選用適當之折現率，求算其現值，再與淨投資額相減，其差額即稱淨現值；淨現值為正，表示要求報綢率大於折現率，本案可投資；反之淨現值為負，表示要求報酬率小於折現率，本案應捨棄。 淨現值之大小，亦可作為投資優劣之參考指標，其公式如下：
N N NPV(k)= Σ Fn(1+k)n - Σ In(1+k)n n=1 n=o NPV(k): 折現率為 k 之現值 k : 折現率 n : 年期 N : 效益年限 Fn: n 年年底之現金流入量 In: n 年年底之投資額 如果在第零期投入資金後，即不再投入任何資金時，上式可簡化為：
N NPV(k)= Σ Fn(1+k)n - Io n=1
本法之優點已考慮貨幣現值，但缺點為投資者最低可接受之要求報酬率必須先行決定，以充當折現率，據以計算淨現值，然變動其多寡之因素，充滿著不確定性，投資者主觀之判斷，將直接影響投資之決策。 2. 益本法（Benefit/Cost Ratio Method）： 本法為淨現值法之另一種表現方式，淨現值乃計算支出或成本與收入現值之差額，並以正淨現值之大小作為決策標準， 但當不同投資案有不同投資額時，其淨現值之大小，並不盡然代表投資之優劣；而益本法為計算收支之比值，恰好彌補淨現值之缺點，其公式如下：
N Σ Fn(1+k)n n=1 B/C = ────── N Σ In(1+k)n n=o
若益本比大於或等於一，則表示淨現值大於等於零，本案可投資，否則放棄投資。 3. 內在報酬率（Internal Rate of Return Method） 本法即找尋當折現後之總現金流入量等於折現後之總投資額時之折現率 r，其計算公式即令NPV(r)=0；
N N NPV(r)=Σ Fn(1+r)n - Σ In(1+r)n = 0 或 n=1 n=o
N N Σ Fn(1+r)n = Σ In(1+r)n n=1 n=o
如屬一次投資時，亦可簡化為
N Σ Fn(1+r)n = Io n=1
當 r值大於 k值時，可以投資，反之則否。 本法之優點不必事先估算折現率，且針對不同投資額或效益年限之投資案，亦能評估優劣，唯計算 r值時，需採試誤法或內差法反複嘗試，亦有可能無解，此為其應用上之缺點。(奇岩.台北禪室.2003.02.25) 未完待續... |
CICO網站所呈現的文章，本公司保留著作權，如需引用，應徵得本公司同意，並請註明出處。
歡迎對此網頁內容有任何問題或建議email給網主
bill@cico.com.tw ，我們將儘速與您聯繫。
|